Павловский Посад. Новости

Яндекс.Погода

вторник, 25 июня

облачно с прояснениями+21 °C

Онлайн трансляция

Долевое строительство: как защитить свои права

10 нояб. 2016 г., 12:08

Просмотры: 397


В Павлово-Посадском районе Московской области в настоящее время существует 3 застройщика, привлекающих средства граждан для строительства жилья.

Если вы собираетесь приобрести жильё в новостройке путём участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в Российской Федерации. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства возводят многоквартирные дома, после чего квартиры в этих объектах переходят в собственность дольщиков.

С одной стороны, это очень удобно, поскольку приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства, а в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это отличная возможность реализации вложения денежных средств, ведь после окончания строительства цены на эту недвижимость значительно вырастают.

Однако бывают случаи, когда граждане так и не дожидаются своих квадратных метров. Сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем, что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья, либо получив его с определёнными недостатками.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ-214). В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Одним из условий законности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства является представление проектной декларации на объект строительства в Министерство строительного комплекса Московской области. Данное ведомство располагает полной информацией о застройщиках, которые на законных основаниях привлекают денежные средства участников долевого строительства. Информация по объектам размещается на сайте ведомства msk.mosreg.ru.

На указанном сайте можно ознакомиться с реестром проблемных застройщиков, узнать о проблемных объектах на территории Московской области, о привлечении застройщиков к административной ответственности и др.

До подписания договора участия в долевом строительстве необходимо потребовать у застройщика предъявить учредительные документы, а также разрешение на строительство, ознакомиться с проектной декларацией, проверить документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности или аренды (субаренды) земельного участка, предоставленного для строительства. Вы вправе ознакомиться и с отчётностью о финансово-хозяйственной деятельности застройщика, аудиторским заключением за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

При подписании договора участия в долевом строительстве следует внимательно ознакомиться с его условиями. В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 4 ФЗ-214 договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии вышеперечисленных условий договор считается незаключенным в силу ч. 5 ст. 4 ФЗ-214.

Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ-214 договор участия в долевом строительстве заключается в письменном виде, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На территории Павлово-Посадского района государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Павлово-Посадский и Орехово-Зуевский муниципальный отдел.

Оплату по договору участия в долевом строительстве следует осуществлять только после того, как он будет заключен (пройдёт государственную регистрацию), то есть тогда, когда участник долевого строительства будет иметь на руках свой экземпляр договора с отметкой Управления Росреестра.

В силу ст. 5 ФЗ-214 цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Важно помнить, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 ФЗ-214. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 ФЗ-214.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Бывают случаи, когда застройщик настаивает на заключении предварительного договора долевого участия (но нужно понимать, что никакой юридической силы он не имеет). Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это. Или, например, застройщик может предложить Вам купить вексель, вексель будет нести юридическую силу, но он не будет являться гарантом получения самих прав на квартиру. Так же очень часто происходит двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам. Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

При приемке квартиры у компании – застройщика следует обращать особое внимание на качество выполненных работ.

Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в 2-х экземплярах. В соответствии с ФЗ-214 участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры обязательным требованиям, а также условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей либо по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, либо по соразмерному уменьшению цены договора. Потребовать этого необходимо в вышеупомянутой претензии, в ней же указать разумные сроки для устранения строительных недостатков.

Одной из самых распространённых ошибок является составление двустороннего акта о строительных недостатках с прорабом, который, как правило, не имеет полномочий на подписание документов от имени застройщика. Помните, что от имени застройщика любые документы, в том числе и акты, может подписывать только руководитель, а также лицо, действующее на основании доверенности, в которой оговорены специальные полномочия на подписание соответствующих документов.

Еще одной распространённой ошибкой является предъявление претензии по телефону. Дольщик пытается урегулировать вопрос устранения строительных недостатков «в рабочем порядке», застройщик же не отказывается устранять, но каждый день переносит сроки выполнения работ, ссылаясь на самые разные причины. В конечном итоге на свет появляется односторонний передаточный акт, составленный застройщиком по причине уклонения участника долевого строительства от приёмки квартиры. При отсутствии переписки доказать в суде тот факт, что дольщик не уклонялся, как правило не представляется возможным.

Также в ходе передачи объекта долевого строительства нередко возникают вопросы по размерам площади объекта долевого строительства: указанной в договоре участия в долевом строительстве и фактической в построенном объекте долевого строительства. Чтобы удостовериться в соответствии площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве, и фактической в построенном объекте долевого строительства целесообразно проведение обмеров данной квартиры.

В случае расхождения данных по результатам обмеров квартиры необходимо установить наличие условий по урегулированию правоотношений между застройщиком и участником долевого строительства в связи с увеличением или уменьшением площади объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве. Если данные условия прописаны в договоре участия в долевом строительстве, соответственно, у сторон по договору участия в долевом строительстве возникает обязанность по урегулированию данной ситуации в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.

Следует подробно остановиться на гарантиях качества, предусмотренные договором. Статьей 7 ФЗ-214 установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

А в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ-214.

Кроме того, участник долевого строительства в судебном порядке помимо неустойки (пени) и возмещения причинённых убытков вправе также требовать от застройщика компенсации морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Следует отметить, что действующим законодательством предусмотрена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений - влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров оплаты труда (ч. 2 ст. 14.28 КРФобАП). Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда (ч. 3 ст. 14.28 КРФобАП).

 

С. Нагайцева, помощник Павлово-Посадского городского прокурора юрист 1 класса.

Самое читаемое